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本案该适用司法评估报告还是拆迁赔偿评估报告
 

【案    情】

申请执行人赵某与被执行人杨某、梅某、某棉纺厂为民间借贷案件纠纷一案于201014向法院申请执行并立案,要求被执行人归还本金人民币200万元及利息和诉讼费。申请执行人赵某对被执行人采取了诉前财产保全措施,查封了被执行人棉纺厂拥有的坐落于某地的厂房及土地使用权,保全价值人民币230万元。经执行查明,被执行人杨某系该棉纺厂法定代表人,其名下有两辆轿车,无其他财产可供执行财产。法院对杨某个人名下两辆轿车采取查封措施,另一被执行人梅某无可供执行财产。

此后,法院决定先对该棉纺厂的厂房及土地使用权采取拍卖措施来偿还债务,故委托台州正源房地产价格评估事务所对被执行人棉纺厂所拥有的厂房及土地使用权进行了司法评估,整体估价为人民币4282000元。执行过程中,恰逢该地至金干段改建工程需要拆迁被执行人棉纺厂部分厂房(01区块门卫室、02区块办公楼、03区块食堂、12区块仓库)并征用公路规划红线范围内土地。201137,镇人民政府、工程建设指挥部委托评估单位作出的《拆迁评估报告》对上述拆迁范围内厂房及土地合计补偿估价人民币824812元。而法院委托的评估单位所作出的《房地产估价报告》对上述拆迁范围内的厂房及土地估价人民币925370元。两份估价报告差价近10万元。在法院得知被执行人棉纺厂即将面临部分厂房拆迁的情况下,及时将协助执行手续送达拆迁指挥部,要求协助扣留拆迁补偿款。对于本案,哪一份评估报告应当作为解决被查封财产处置与拆迁补偿问题的标准?经合议,执行人员认为本案启动了评估程序而未开始拍卖,且部分查封财产即将拆除,其不应列入拍卖范围,为便公路建设和加快执行进程,故同意依照拆迁评估报告由工程建设指挥部与被执行人签订了拆迁补偿协议,在补偿款人民币824812汇入元法院执行账户后依法裁定对工程规划红线所涉厂房和土地解除查封。

【评   析】

根据《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第101条、《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第44条之规定,任何其他单位、个人对人民法院查封、扣押的财产均不能擅自处分。对于本案,可以肯定的是未经查封法院的许可,被执行人无权处分被查封财产如签署拆迁补偿协议,工程建设指挥部无权对被查封的各个区块房屋予以拆迁、发放拆迁补偿款给被执行人,否则将承担追回或者赔偿责任。

那么在工程建设指挥部需要推进工程进度、执行法院需要处置查封财产的情形下,须解决如下问题:适用哪份报告能既维护申请执行人与被执行人的合法权益,又不影响工程拆迁进度。

第一种意见认为应当由执行法院与工程指挥部共同委托房地产评估单位对拆迁范围内的房屋及土地使用权另行评估。如民事执行过程中评估单位的选择、仲裁案件仲裁员的选择都允许双方共同选择评估单位、仲裁员,这体现了程序公正之精神。在出现估价偏离价值较为明显的情形下,应当共同委托评估单位,按照估价准则,遵循估价程序,以中立的角度重新鉴定,方显公允。实践中,被执行人对法院司法评估的价格有异议的,《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条也允许重新评估,给予救济的机会。本案中即便两份评估报告估价一致的情形下,如果申请执行人与被执行人提出要求重新估价的申请,法院都应再给予重新估价的机会,从程序上予以充分保证。

第二种意见认为应当适用法院司法估价报告作为补偿标准。在一定条件下,行政权配合司法权有利于解决民事纠纷法院委托评估机构已经做出了具有法律效力的司法估价报告,具有法律约束力,没有法定理由、未经法定程序不得推翻该报告。如按照工程指挥部提供的评估报告为标准进行补偿,显而易见少了10万元赔偿款,损害了被执行人的利益,间接降低了申请执行人债权分配率。故工程建设指挥部应当按照司法评估报告的标准给予补偿。

第三种意见认为适用工程建设指挥委托评估报告为妥。笔者同意第三种意见。

首先,被执行人棉纺厂未涉及拆迁部分的厂房与土地价值因公路拆迁改造不降反升。从房产估价考虑的诸因素来看,交通是否便利、区位优势也是影响房产价值的重要方面。该镇系红色革命老区,交通不便,经济发展水平在县处于下游。棉纺厂坐落于亭旁镇,厂房正大门宁和路道路狭窄,通过改建工程,将有效改善当地的交通条件,使该厂房和土地价值得到了大幅提升,足够弥补两份评估存在的10万元差价。因改建工程的启动,主动联系法院了解查封标的情况的单位和个人数量明显增加就是最好的证明。

其次,对于重新评估问题,根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二项规定,当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的,人民法院应当准许。该条规定说明评估单位或者评估人员存在资质不符合或者程序严重违法的情况下,法院应当允许重新评估。即便重新评估,评估的时点不同,评估价可能浮动,且原评估报告未超过有效期,故重新评估不妥。

再者,本案所涉拆迁房屋及征用土地系即将被拆迁,不宜再通过司法拍卖程序来处置。假设法院将本案查封的厂房和土地全部拍卖以受偿,由竞拍成功者与工程建设指挥部签署拆迁补偿协议,再进入拆迁程序,则不仅潜在买受人为了避免麻烦而不愿竞拍致使流拍可能性增加,而且后续产证办理手续也更为繁琐,势必影响工程进度,工程建设指挥部曾表示工期紧张,希望法院考虑加快处置进度。考虑本案尚未开始拍卖程序,依照拆迁报告进行补偿,执行款马上能到位,是最便捷的选择,更能体现效率执行。另外,两份评估报告各自有效,不存在效力孰高孰低的问题。

综上,法院对本案须拆迁的厂房及土地参照《拆迁评估报告》予以处置,其余部分厂房及土地仍然以司法程序制作的《房屋估价报告》为标准进行司法拍卖程序。

                                          (执行二庭  周)

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